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Vendere la prima casa prima dei 5 anni

Si può vendere la prima casa prima dei 5 anni?

Se avete usufruito delle agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima abitazione, la legge in teoria vieta di rivendere l’immobile se non sono trascorsi 5 anni. Ḕ logico: non avendo pagato delle imposte c’è il rischio che una persona lo faccia per specularci sopra!

Tuttavia, si può comunque trovare un modo per effettuare la vendita prima dei 5 anni senza perdere le agevolazioni, e in questo articolo ti spiegherò come fare.

Vendita prima casa prima dei 5 anni: cosa accade?

Nel caso si decida di vendere prima dei 5 anni si perdono le agevolazioni ottenute con il bonus, e quindi si è tenuti a pagare:

• Il saldo delle imposte (catastale, ipotecaria e di registro) non pagate, ossia la differenza tra quanto avreste versato in totale e quanto invece avete versato usufruendo del bonus
• Una sovrattassa che equivale al 30% delle imposte versate

Questo però si può evitare se, trascorso un anno dall’acquisto, si decide di acquistare un’altra abitazione, sempre con le agevolazioni prima casa. Naturalmente, l’immobile deve necessariamente avere gli stessi requisiti previsti dal bonus (quindi niente castelli, ville o palazzi storici!).

In alternativa, potete anche acquistare un terreno dove poi dovrete costruire entro un anno la vostra abitazione principale. Attenzione però: in ogni caso, entro 18 mesi dal rogito bisogna anche spostare la propria residenza nel comune della casa o terreno acquistato.

E se non voglio riacquistare?

Potrebbe anche succedere che decidiate di effettuare una vendita prima casa prima dei 5 anni, ma al momento non vogliate acquistare un altro immobile.

In questo caso, si potrà evitare la sovrattassa presentando un ravvedimento operoso all’Agenzia delle Entrate. Questo è una sorta di autodenuncia con cui si dimostra di voler rinunciare al bonus (e che quindi non si sta vendendo per speculare).

Sarete però tenuti comunque a pagare la differenza delle imposte non versate più gli interessi accumulati dal momento dell’acquisto della casa.

Plusvalenza

Può inoltre accadere che, nonostante si sia deciso di vendere prima dei 5 anni, la casa abbia generato una plusvalenza. Questo accade quando il prezzo di vendita è superiore a quello di acquisto, e in tal caso lo Stato prevede una tassa che viene applicata, a seconda dei casi, in due modi:

• Sull’IRPEF, con un’aliquota che va dal 23% al 43%
• Come imposta sostitutiva al 26%, che viene pagata direttamente al notaio quando si fa il rogito di vendita

Per non pagare la plusvalenza bisogna dimostrare di aver utilizzato la casa come abitazione principale per più di due terzi del tempo trascorso tra l’acquisto e la vendita (bastano le bollette o la residenza).

Prima casa in comproprietà

Se infine siete comproprietari di una casa e volete venderla prima di 5 anni dall’acquisto, ciascuno risponde della propria quota. Questo significa che entrambi entro un anno dovete o acquistare un nuovo immobile, o presentare il ravvedimento operoso, altrimenti vi toccherà pagare la sovrattassa.

Detto ciò conviene vendere prima dei 5 anni? Naturalmente ogni caso è a sé, e il mio consiglio è di affidarvi a una brava agenzia immobiliare che sappia consigliarvi per il meglio (così da non rimetterci dei soldi!).

Se avete bisogno di una mano per vendere la vostra prima casa, vi potrà essere utile la sezione “Vendere Casa”, link Blog di Alice – Vendere Casa

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