Preliminare di Compravendita – L’esperto risponde (Certificazione Energetica, Terreni e Tributi Speciali)
Preliminare di Compravendita – L’esperto risponde (Certificazione Energetica, Terreni e Tributi Speciali)
Oggi ho ricevuto la seguente email da Luca.
Salve,
mi sto apprestando all’acquisto di una casa ed ho letto con interesse la sua pagina internet Registrare un preliminare di compravendita immobiliare, per la quale mi complimento.
Tra pochi giorni dovrei firmare il preliminare di vendita, ma, in vista della sua registrazione, non mi sono chiari alcuni aspetti e pertanto le chiedo schematicamente qualche chiarimento:
1) E’ obbligatorio allegare al compromesso da registrare la certificazione energetica? Se sì, in quale forma (originale/copia/copia conforme)?
2) E’ obbligatorio allegare la piantina dell’immobile?
3) La compravendita riguarda la casa ed un piccolo terreno attiguo. In fase di registrazione si deve versare un’unica imposta di 200 euro (con il codice 104T) o la presenza del terreno richiede ulteriori pagamenti (suppongo con il codice 105T)?
4) E’ necessario versare la quota di 3,72 euro per “tributi speciali”?
Ho pensato allora di condividere con voi le mie risposte, così che possano essere utili a tutti.
1. CERTIFICAZIONE ENERGETICA
E’ obbligatorio allegare al compromesso da registrare la certificazione energetica? NO
Premetto che l’Attestato di Prestazione Energetica APE (o ex Attestato di Certificazione Energetica ACE, che è comunque tutt’ora valido” deve essere presentato dell’acquirente già all’inizio della trattativa che porterà poi a concludere il contratto preliminare. Non si tratta di una semplice formalità, ma di un obbligo inderogabile, neanche se c’è l’accordo delle parti.
Le fonti normative sono l’articolo 6 comma 2 della Legge 162 del 1995, come sostituita ed integrata dalla Legge 90 del 2013.
Per rispondere in modo più specifico alla domanda, l’obbligo di dotazione e consegna dell’Ape sussiste anche in occasione della stipula di un preliminare di compravendita immobiliare, mentre l’obbligo di allegazione è legato al momento del rogito definitivo.
Io suggerisco di aggiungere un apposito articolo nel contratto preliminare con una frase tipo:
“Le parti dichiarano che l’immobile è dotato di Attestato di Prestazione Energetica (o Certificazione) n. _______ redatto da _______ . L’immobile si trova in classe ________ con un’indice di prestazione energetica globale di _______ kWh/mq. L’acquirente dichiara di aver preso visione e di aver ricevuto copia del documento in oggetto”.
Al rogito sono da presentarsi due copie originali (non copie conformi) del documento, da consegnarsi al notaio.
Per gli attestati più recenti (da marzo 2013), il notaio, previa autenticazione, ha a disposizione l’accesso alla propria area riservata attraverso la quale vengono erogati alcuni servizi esclusivi del Catasto Energetico Edifici Regionale tra cui il download degli Attestati di Prestazione Energetica firmati digitalmente.
2. PLANIMETRIA
E’ obbligatorio allegare la planimetria? NO
Nonostante in merito a questo abbia ricevuto pareri discordanti, mi riferisco al Blog del Notaio Massimo d’Ambrosio per spiegarvi come, a Suo parere, molti ignorano che l’allegazione a un rogito di compravendita della planimetria catastale dell’immobile venduto non è strettamente necessaria ai sensi di legge. Ciò che è richiesto, a pena di nullità dell’atto, è la dichiarazione del venditore sotto la propria responsabilità che i dati catastali siano conformi allo stato di fatto. Tra i dati catastali rilevanti vi è, ovviamente anche la planimetria depositata in Catasto.
Se non è obbligatoria tale allegazione al rogito, ovviamente non lo è neanche al preliminare.
Potete leggere l’intero articolo al link Planimetria Catastale allegata al Rogito
Resta inteso che anche se non vi è obbligo di allegazione della planimetria, le parti, entrambe, devono essere ben a conoscenza di cosa dice tale documento. Il venditore perché si troverà al rogito a dover dichiarare la conformità di essa e l’acquirente perchè potrà rendersi conto della consistenza delle particelle acquistate. Ancor meglio sarebbe far fare i controlli del caso ad un tecnico.
Come approfondimento posso dire che la Corte di Cassazione ritiene che nei contratti in cui è richiesta la forma scritta ad substantiam (il caso de rogito lo è sicuramente), l’oggetto del contratto deve essere determinato o determinabile sulla base degli elementi risultanti dal contratto stesso. Ne consegue che ove le parti di una compravendita immobiliare abbiano fatto riferimento, per individuare il bene, ad una planimetria allegata all’atto, è necessario che essa non solo sia sottoscritta dai contraenti, ma sia anche espressamente indicata nel contratto come facente parte integrante del contenuto dello stesso (Cass. n. 2900/89; n. 1165/2000; n. 5028/2007) (Cass. n. 21352 del 2014).
3. TERRENO
LA COMPRAVENDITA RIGUARDA LA CASA ED UN PICCOLO TERRENO ATTIGUO. IN FASE DI REGISTRAZIONE SI DEVE VERSARE UN’UNICA IMPOSTA DI 200 EURO (CON IL CODICE 104T) O LA PRESENZA DEL TERRENO RICHIEDE ULTERIORI PAGAMENTI (SUPPONGO CON IL CODICE 105T)? DIPENDE
Prima di tutto nella domanda non è stato spiegato se il terreno è pertinenza inclusa nella medesima scheda catastale o meno. Nel primo caso, basta certamente un’unica imposta con il codice 104T.
Se il terreno è su una scheda catastale separata, se la proprietà è diversa rispetto alla casae vi sono due preliminari separati, non sono collegabili e serve una seconda imposta con il codice 105T. Sono proprio due documenti completamente distinti, uno è il preliminare della casa e uno quello del terreno.
Nell’ultimo caso in cui il venditore è proprietario di entrambe le unità e vi è un unico preliminare, io ritengo che si possa indicare un unico codice 105T.
Per avere certezza di quanto detto (soprattutto essere certi che non sia cambiata alcuna normativa) ho chiamato l’Agenzia delle Entrate al numero 848.800.444 e hanno confermato questo.
4. TRIBUTI SPECIALI
È NECESSARIO VERSARE LA QUOTA DI 3,72 EURO PER “TRIBUTI SPECIALI”? NO
I tributi speciali ai quali Luca fa riferimento sono 3,72 € a titolo di diritti di gestione della pratica da parte dell’Agenzia delle Entrate. Se la registrazione avverrà tramite l’Agenzia delle Entrate di Borgomanero, alla quale anche io mi appoggio, tali tributi non sono necessari.
In ogni caso è bene fare attenzione perché il versamento dei tributi speciali varia a seconda dell’ufficio dell’Agenzia delle Entrate in cui occorre registrare i documenti (per cui si consiglia di contattare l’agenzia territoriale di riferimento).
Io spero di avervi aiutato a capire meglio le dinamiche del preliminare di compravendita qui sotto trovate il link al mio articolo sullo stesso argomento, per ampliare la conoscenza.
Per qualsiasi informazione circa il processo di acquisto di una casa in Italia, scrivetemi a info@ortalloggi.com, io sarò felice di rispondere alle vostre domande.
Alice – www.ortalloggi.com
