Locazione turistica: è necessario il contratto scritto?
Locazione turistica: è necessario il contratto scritto?
Recentemente ho letto un articolo dell’Avv. Zarelli sul portale “La Legge per Tutti” che ho trovato molto interessante e vorrei riproporvene le parti più importanti, con integrazioni da parte mia. Trovate il riferimento all’articolo originale in calce.
Affittare la casa per brevi periodi di tempo è certamente una delle tendenze del momento, vediamo gli aspetti della locazione
Cos’è il contratto di affitto turistico?
Il contratto di affitto turistico è un particolare contratto di locazione con durata limitata nel tempo, volto a soddisfare esigenze abitative temporanee per l’unica finalità turistica, ovvero per esigenze insorte in occasione di un viaggio o di un soggiorno per svago.
Quello a cui noi spesso ci riferiamo però sono le locazioni brevi, normate, per il Piemonte, dalla nuova Legge Regionale n. 13 del 3 agosto 2017. In questo caso, si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali.
In molte regioni, non è ancora chiaro come distinguere le locazioni brevi dai CAV (case e appartamenti per vacanza) ed i giuristi stanno ancora faticando nel dettare linee guida. Quello che posso dire io è che una locazione, per essere tale, non deve innanzitutto prescindere da quelle che sono le esigenze delle locazioni. Ovvero, è obbligatorio, indipendentemente dalla durata del contratto, essere in possesso dell’Ape, l’attestato di prestazione energetica e per attestare la locazione è bene che il contratto sia redatto per iscritto con le clausole essenziali delle locazioni (anche nonostante il contratto non venga registrato perché inferiore ai 30 giorni).
A questo proposito, l’Avv. Zarelli dichiara che il contratto deve avere forma scritta a pena di nullità e che la finalità turistica deve essere espressamente indicata nel contratto.
Canone di locazione
Il canone può essere liberamente determinato dalle parti. Quanto alle modalità di pagamento generalmente il locatore richiede parte dell’affitto al momento della stipulazione del contratto.
L’Avv. Zarelli a questo proposito è molto specifico. Secondo lei, l’importo richiesto alla stipula del contratto non deve superare il 25% del prezzo della locazione e non deve essere richiesto più di 6 mesi prima della data di inizio della locazione. Il saldo è effettuato 30 giorni prima della partenza o alla consegna delle chiavi.
Se il conduttore rinuncia alla locazione ha diritto al rimborso di parte della somma anticipata e precisamente:
- meno il 10% sino a 30 giorni prima della data di locazione;
- meno il 25% sino a 21 giorni prima della data di locazione;
- meno il 50% sino a 11 giorni prima della data di locazione;
- meno il 75% sino a 3 giorni prima della data di locazione.
Io personalmente, sentito anche il notaio Diaferia presidente della ProLocaur alla quale sono iscritta, dissento dall’affermazione che l’acconto non debba superare il 25% del prezzo della locazione e non debba essere richiesto più di 6 mesi prima della data di inizio della locazione e che il saldo debba essere effettuato 30 giorni prima della partenza o alla consegna delle chiavi. Chi lavora con i portali di prenotazione straniera, sa benissimo che questo non è possibile.
Inoltre dissento anche dal fatto che se il conduttore rinuncia alla locazione ha diritto sempre e comunque al rimborso di parte della somma anticipata.
Registrazione del contratto di locazione
Qualora la locazione turistica abbia durata inferiore ai trenta giorni non sussiste obbligo di registrazione del contratto.
Inoltre, il locatore deve provvedere ad effettuare la relativa denuncia presso l’autorità locale di pubblica sicurezza o presso il sindaco. Tale denuncia deve essere sempre effettuata, indipendentemente dalla durata della locazione, quando l’affitto è predisposto in favore di cittadini extra UE o apolidi.
Un’altra piccola dissensione è che è vero la normativa vigente prevede che solo in caso di affitto turistico superiore ai trenta giorni, entro quarantotto ore dalla consegna dell’immobile, il locatore deve provvedere ad effettuare la relativa denuncia presso l’autorità locale di pubblica sicurezza* e che la stessa denuncia deve essere sempre effettuata, indipendentemente dalla durata della locazione, quando l’affitto è predisposto in favore di cittadini extra UE o apolidi.
Ricordiamo però che, sebbene l’articolo 109 TULPS preveda l’obbligo di comunicazione delle generalità degli alloggiati entro 24 ore dall’arrivo solo per i gestori delle strutture ricettive, anche non convenzionali, la circolare del Ministero dell’Interno del 26 giugno 2015 ha precisato che le esigenze di pubblica sicurezza sottese all’articolo 109 TULPS sussistono anche nel caso di affitti brevi.
* in realtà, ora assorbita dalla registrazione del contratto, ma questa è un’altra storia.
Fonti:
