La trascrizione del preliminare
La trascrizione del preliminare
In questo articolo vi riporto le nozioni fondamentali che il consiglio del notariato ha scritto nella sua guida “La sicurezza nel contratto di compravendita immobiliare”
L’obbligo giuridico che nasce dalla firma del preliminare ha effetto solo tra le parti.
Questo significa che nonostante la firma del preliminare il venditore:
- potrebbe vendere lo stesso immobile ad altre persone ovvero costituire su di esso diritti reali di godimento (ad es. un usufrutto);
- potrebbe iscrivere ipoteche sull’immobile.
Se questo accade, non si può chiedere al giudice di invalidare la vendita o la costituzione del diritto reale di godimento o la concessione dell’ipoteca, ma si può solo chiedere il risarcimento dei danni.
Il venditore, inoltre, a prescindere da una sua “scorretta” attività negoziale, potrebbe “subire” azioni sull’immobile da parte di terzi (pignoramenti, sequestri, ipoteche giudiziali, atti di citazione).
C’è comunque un rimedio per evitare tutte queste conseguenze spiacevoli: la trascrizione del preliminare, per la quale è necessario l’intervento del notaio.
Con la trascrizione del preliminare nei Registri Immobiliari, altre eventuali vendite dello stesso immobile e in genere tutti gli atti fatti o “subìti” dal promittente venditore non pregiudicano i diritti del promissario acquirente.
La trascrizione del preliminare produce un effetto prenotativo facendo retroagire gli effetti della trascrizione dell’atto definitivo al momento della trascrizione del preliminare. In altre parole, nei rapporti con i terzi, è come se l’atto definitivo fosse stato trascritto nel momento in cui è stato trascritto il preliminare. In questo modo vengono neutralizzate eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli successive alla trascrizione del preliminare.
Quando trascrivere un preliminare
Sarà tanto più opportuno trascrivere il preliminare quanto maggiore è il rischio di incorrere in una delle
spiacevoli conseguenze sopra illustrate ossia:
- quanto maggiore è il lasso di tempo che dovrà trascorrere tra la data di stipula del preliminare e la data di stipula del contratto definitivo;
- quanto maggiore è l’importo da versare a titolo di caparra o di acconto;
- quanto maggiore è il rischio di azioni di terzi per il caso di insolvenza del venditore (come nel caso di venditore imprenditore e come tale fallibile).
Quanto costa la trascrizione del preliminare
La trascrizione del preliminare comporta alcuni costi in più rispetto al preliminare non trascritto. Fermo restando che l’imposta di registro (in percentuale variabile sul valore dei beni) va sempre pagata a prescindere dalla trascrizione, dovranno essere pagati in più:
- l’imposta fissa di trascrizione (attualmente 168.00 euro);
- i diritti fissi di trascrizione (attualmente 35.00 euro);
- l’onorario del notaio (ragguagliato al valore della cessione. Peraltro, se il notaio sarà lo stesso a stipulare sia il contratto preliminare sia il definitivo, si potrà ottenere un significativo risparmio di spesa con riguardo a quest’ultimo atto, poiché il notaio avrà eseguito gran parte degli accertamenti a tal fine richiesti già in occasione del preliminare).
Per qualsiasi informazione circa il processo di acquisto di una casa in Italia, scrivetemi a info@ortalloggi.com, io sarò felice di rispondere alle vostre domande.
Alice – www.ortalloggi.com
