Guida alla proroga del contratto di locazione
Guida alla proroga del contratto di locazione
Molti miei clienti mi chiedono in cosa consiste e come si opera la proroga di un contratto di locazione. Cercando di rispondere a loro in modo più esauriente e concreto possibile, ho trovato un articolo di Fiscomania che potrà tornare certamente utile a tutti (link in calce).
Qui vi estrapolo i punti più importanti, li commento e li integro con altre fonti.
La proroga del contratto di locazione si verifica nel momento in cui vi è il rinnovo, anche tacito, degli effetti del contratto.
Sul sito istituzionale dell’Agenzia delle Entrate la proroga viene definito come il prolungamento della durata del contratto per un periodo ulteriore che deve essere obbligatoriamente comunicata all’Agenzia stessa. Al pari della prima registrazione l’imposta dovuta per la proroga può essere corrisposta per la singola annualità o per l’intero periodo di durata della proroga.
Da un punto di vista civilistico la proroga di un contratto di locazione consiste in un rinnovo del contratto dopo la scadenza dello stesso. A tal proposito, è opportuno evidenziare che i contratti di locazione si distinguono tra quelli:
- A canone libero (formula 4+4) – articolo 2, comma 1, della Legge n. 431/98;
- A canone agevolato (formula 3+2) – articolo 2, commi 3 e 5 della Legge n. 431/98;
- Di natura transitoria – articolo 5, comma 1, della Legge n. 431/98;
- Volti a soddisfare le esigenze abitative di studenti universitari – articolo 5, commi 2 e 3 della Legge n. 431/98.
Per maggiori informazioni invito a leggere l’articolo Quali sono i contratti di affitto che si possono fare?
Eviterò di parlare del canone agevolato o quello a studenti universitari perché, come già ribadito in altri articoli, nella zona dove opero io e dove risiedono i miei clienti queste agevolazione non ci sono e questi contratti non sono possibili. Inoltre mi riferirò unicamente a locazioni abitative.
Per quanto concerne i contratti di locazione a canone libero questi non possono avere una durata inferiore a 4 anni, al termine dei quali il contratto di locazione si rinnova automaticamente, alle stesse condizioni, per ulteriori 4 anni, salvo disdetta, che è consentita nei casi stabiliti dalla legge.
Per il contratto di natura transitoria, invece, la giurisprudenza ha a lungo dibattuto. Ora possiamo dire che, trattandosi di un contratto stipulato per ragioni di carattere transitorio (da indicare nel testo dello stesso), esso cessa alla sua naturale scadenza, se invece si intende rinnovare sarà necessario trasformarlo in un contratto 4+4.
Conseguenze della proroga
Da un punto di vista impositivo la proroga del contratto di locazione comporta:
- L’obbligo di comunicare la proroga del contratto (articolo 17 DPR n. 131/86);
- L’obbligo di corrispondere l’imposta di registro sulla proroga del contratto, a meno che non sia stata espressa l’opzione per l’applicazione della cedolare secca;
- La necessità di esprimere l’opzione per la cedolare secca, qualora si voglia esprimere la volontà di accedere a tale regime.
- Entro il termine di 30 giorni dal giorno in cui si verifica la proroga del contratto di locazione, deve essere presentata all’ufficio presso cui è stato registrato il contratto di locazione la comunicazione relativa alla proroga;
- Il mancato versamento dell’imposta di registro dovuta per le proroghe anche tacite dei contratti di locazione immobiliare è sanzionato a norma dell’articolo 13 del D.Lgs. n. 471/97.
Facciamo un esempio pratico, per un contratto di locazione di fabbricato abitativo 4+4 il canone annuo è di 10.000 €. Al momento della registrazione iniziale è dovuta un’imposta di registro pari a 200 €, ovvero il 2% di 10.000 €, imposta che si dovrà pagare ogni anno. In alternativa si può anche optare per il versamento totale dell’imposta di registro totale per l’intera durata del contratto, quindi 800 €.
Successivamente, allo scadere del quarto anno, è necessario corrispondere l’imposta di registro sulle ulteriori 4 annualità.
Proroga del contratto soggetto a cedolare secca
Atteso che la cedolare secca per le locazioni abitative sostituisce l’imposta di registro sul contratto, in presenza di valida opzione per il regime sostitutivo di cui all’articolo 3 del D.Lgs. n.23/2011, l’imposta sulla proroga del contratto di locazione non è dovuta, in quanto è sostituita dalla cedolare secca.
Tuttavia, è bene precisare che, in tutti i casi in cui il contratto di locazione viene prorogato (anche tacitamente), sebbene non sia dovuta imposta, entro il termine di 30 giorni dalla data in cui la proroga ha avuto effetto è necessario presentare il modello RLI per esprimere l’opzione e comunicare la proroga.
Mancato esercizio della proroga
La mancata comunicazione della proroga del contratto a cedolare secca non determina automaticamente la cessazione dell’opzione per l’imposizione sostitutiva, a condizione che il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente con la volontà di optare per la cedolare secca, effettuando i relativi versamenti e dichiarando i redditi da cedolare secca nell’apposito quadro della dichiarazione dei redditi.
D’altro canto, in caso di mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga, anche tacita, del contratto di locazione per il quale fosse stata esercitata l’opzione per la cedolare secca, entro 30 giorni dalla proroga medesima, si è soggetti all’applicazione di una sanzione in misura fissa pari a 100 € (50 € nel caso in cui la comunicazione sia presentata con un ritardo non superiore a 30 giorni).
Se posso essere ancora di aiuto, scrivetemi a info@ortalloggi.com, io sarò felice di rispondere alle vostre domande.
Oppure visitate la sezione del mio blog dedicata agli affitti e locazioni, per altri articoli in tema, cliccando sul link Blog di Alice – Affitti e Locazioni
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